Ba kế sách cứu bất động sản

Có nên bơm tiếp vốn cho thị trường; đẩy mạnh hoạt động cho thuê lượng chung cư tồn kho; hình thành các quỹ tiết kiệm nhà ở; giảm thuế VAT cho người mua nhà lần đầu… là những giải pháp được các chuyên gia đưa ra nhằm hiến kế cứu thị trường BĐS vượt qua cơn khủng hoảng hiện tại.

Theo TS Trần Kim Chung về nguyên tắc, thị trường BĐS muốn phát triển thì các luồng vốn phải liên tiếp được đổ vào và năm sau luôn phải cao hơn năm trước. Do đang bị hạn chế về luồng vốn nên thị trường trước mắt chưa thể có cú hích, tuy nhiên về dài hạn vẫn nhiều triển vọng. Với diễn biến của lạm phát như hiện nay thì khả năng giảm lãi suất là rất cao, từ đó tạo cơ hội cho luồng vốn tiếp tục chảy vào BĐS. “Theo tôi, sau hơn 2 năm trầm lắng, thị trường BĐS ắt phải đi lên, nhưng đi lên như thế nào và thời điểm nào vẫn chưa thể có câu trả lời chính xác" - TS Chung nhận định.

Theo Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam Phan Thành Mai, cùng với việc tăng đầu tư công, đặc biệt cho cơ sở hạ tầng thì cần sớm đưa các mô hình quỹ hỗ trợ nguồn cầu vào thí điểm nhằm hỗ trợ thúc đẩy nguồn cầu của thị trường, giải quyết hàng tồn kho BĐS, khơi thông nguồn vốn cho DN. Đặc biệt, cần tập trung vào mô hình quỹ tiết kiệm cho vay nhà ở, cho người thu nhập trung bình khá; tiết kiệm trung hạn, cho vay trung và dài hạn; có chính sách lãi suất không thay đổi suốt thời gian vay, đối với mua nhà ở; mô hình cơ quan tái cho vay thế chấp, huy động nguồn vốn dài hạn từ các công cụ trái phiếu, chứng khoán nợ, nguồn cho vay dài hạn...

Nằm trong các đề xuất về mặt chính sách, gần đây nhất, để gỡ khó cho thị trường, Bộ Xây dựng cũng vừa đề nghị nới lỏng chính sách tín dụng đối với các DN sản xuất, kinh doanh BĐS... Đặc biệt, cơ quan này nhấn mạnh đề xuất giảm một nửa thuế VAT (xuống còn 5%) cho người mua nhà ở chung cư thương mại bình dân nhằm kích cầu thị trường.

Theo đề xuất của Sở Xây dựng TPHCM, trong lúc này nên nghiên cứu chẻ nhỏ căn hộ diện tích lớn có thể tiêu thụ được hết lượng hàng tồn kho cho thị trường. Theo cơ quan này, một trong những giải pháp có thể xem xét là chia nhỏ diện tích căn hộ từ 80-100m2 xuống còn 45-55m2 để giá bán phù hợp với túi tiền của người dân.

Còn theo khảo sát của một số Cty nghiên cứu thị trường như Savill, CBRE thì nhu cầu thuê căn hộ đang tăng mạnh. Vì vậy, trong bối cảnh thị trường tiếp tục trầm lắng, lối thoát cho hàng tồn kho chính là cho phép các chủ đầu tư chuyển đổi công năng từ dự án căn hộ để bán sang cho thuê. Khảo sát của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, phân khúc căn hộ cho thuê bình dân, vốn có nhu cầu rất lớn, lại chưa được các chủ dự án quan tâm đầu tư, nên nguồn cung rất ít ỏi. Khi một nguồn lớn căn hộ trung, cao cấp được chuyển đổi sang phân khúc bình dân sẽ góp phần đáng kể hạ nhiệt nhu cầu này.

Mới đây nhất, ông Đoàn Nguyên Đức – Chủ tịch Hoàng Anh Gia Lai - quyết định bán căn hộ chung cư cao cấp Thanh Bình (phường Tân Hưng, quận 7, cách trung tâm thành phố khoảng 2km) với giá dưới 21 triệu đồng/m2, chỉ bằng 1/2 mặt bằng giá của khu vực. Nhiều chủ đầu tư khác bảo ông Đoàn Nguyên Đức phá giá. Trong buổi mở cửa căn hộ mẫu chung cư Thanh Bình, trao đổi với báo chí, ông Đoàn Nguyên Đức cho biết: “Tôi không thích khi người khác bảo tôi phá giá. Mỗi Cty có cách quản trị khác nhau, giá thành căn hộ sẽ rất khác nhau. Theo thống kê của Hiệp hội BĐS TPHCM (Horea) tổng số nợ mà các DN BĐS đã niêm yết trên sàn chứng khoán lên đến 200.000 tỉ đồng, trong khi quỹ tiền mặt mà các DN này đang nắm giữ chỉ khoảng 9.000 tỉ đồng. Với “sức khỏe” tài chính như vậy, chỉ đủ cho các DN cầm cự thêm được vài tháng. Cũng theo thống kê của Horea, hiện nay 60 -70% số DN BĐS đang đắp chiếu, sản phẩm làm ra không bán được.

 

Theo Lao Động

Đọc Thêm

Bất động sản nghỉ dưỡng: Lựa chọn của người Việt

Trong bối cảnh thị trường bất động sản nói chung khá trầm lắng thì các dự án nghỉ dưỡng ở Đà Nẵng lại có nhiều hoạt động khởi công, khánh thành và mở bán khá nhộn nhịp.

Ồ ạt mở bán

Trong quý 3 và đầu quý 4 năm 2012, các dự án nghỉ dưỡng Đà Nẵng vẫn liên tục tung hàng, thu hút sự quan tâm, đặt mua của nhiều nhà đầu tư.

Cụ thể, đầu tháng 7, Furama Resort Đà Nẵng đã chính thức nhận bàn giao quản lý 31 căn biệt thự Furama Villas và mở cửa đón khách tham quan các căn biệt thự này. Ngoài ra, dự án The Empire do Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô làm chủ đầu tư cũng đã chính thức mở bán.

Hyatt Regency Danang, một trong những dự án bất động sản nghỉ dưỡng nổi bật nhất hiện nay

Đáng chú ý, dự án Hyatt Regency Danang Residences do Indochina Land làm chủ đầu tư đã bán hết 82% căn hộ và biệt thự. Bà Nguyễn Phương Thảo, trưởng đại diện bán hàng tại Hyatt Regency Danang Residences cho biết: Các căn hộ có giá từ 4 tỷ đồng trở lên, riêng căn penthouse có giá lên đến 21 tỷ đồng; Biệt thự có giá từ 29 tỷ đồng đến 41 tỷ đồng cho những vị trí đẹp nhất của khu nghỉ dưỡng; Đối với 154 căn hộ cao cấp thuộc 3 block A, B, C đã bán được 91%, với mức giá bán trung bình 55 triệu đồng/m2.

Giám đốc điều hành Công ty CBRE Việt Nam, Richard Leech nhận định, so với các kênh đầu tư: ngoại tệ, vàng, chứng khoán thì địa ốc, đặc biệt là bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam vẫn đầy tiềm năng và đang ngày càng thu hút nhiều nhà đầu tư. "Đa phần những khách hàng quyết định mua căn nhà thứ hai này đều là nhà đầu tư nội địa và có khả năng chi trả bằng tiền mặt". Ông Leech phân tích, những khu du lịch đã hình thành đảm bảo sự ổn định về lượng khách thuê sẽ được nhà đầu tư quyết định mua nhanh chóng hơn những khu vực chưa hoàn thiện.

Lựa chọn của người Việt

Sau những thành công từ những đợt mở bán trước, Chủ đầu tư Indochina Land đã tiếp tục ra mắt thị trường tòa tháp căn hộ D với nhiều ưu đãi hấp dẫn. Đây là tòa tháp cuối cùng được xây dựng trong khuôn khổ dự án Hyatt Regency Đà Nẵng Residences - căn hộ nghỉ dưỡng mang thương hiệu quốc tế đầu tiên tại Việt Nam. Thêm vào đó, khách hàng có thể tham gia chương trình cho thuê với 90 ngày sử dụng hằng năm để tối đa hóa lợi ích đầu tư trong khi vẫn được tận hưởng cuộc sống tại ngôi nhà mới sang trọng và đẳng cấp của chính mình.

Các căn hộ 3 phòng ngủ sang trọng tại tòa tháp D đều tiếp cận hồ bơi riêng 195 m2 nằm trên đế cao 4 m ngay trước tòa tháp. Khu vực đậu xe có mái che bao gồm 27 bãi đậu xe ôtô. Tòa tháp còn có hai căn hộ penthouse thông tầng độc quyền, đây là những căn hộ đầu tiên thuộc thiết kế này tại khu vực bờ biển miền Trung. Mỗi căn penthouse hai tầng có bốn phòng ngủ, với tầng thượng trên mái mở rộng rất lý tưởng cho các buổi tiệc nướng, giải trí và thư giãn, tầm nhìn toàn cảnh hướng ra biển Đông và núi Ngũ Hành Sơn.

Đại diện Savills Việt Nam nhận định, thị trường BĐS du lịch ở Đà Nẵng được phát triển dựa trên một quan niệm đang dần trở nên phổ biến: Đó là những người Việt Nam có điều kiện có xu hướng muốn sở hữu một căn nhà thứ hai làm nơi nghỉ dưỡng. Điều đó khiến thị trường nhà nghỉ dưỡng trở nên hấp dẫn đối với người mua. Thị trường này sẽ còn đi xa hơn nữa, không chỉ là nơi nghỉ dưỡng như mục tiêu ban đầu mà còn mang lại lợi nhuận cho chủ sở hữu trong thời gian họ không sử dụng. Các chủ đầu tư đã luôn xem đặc tính này là một yếu tố rất quan trọng.

Đọc Thêm

Chọn kênh đầu tư bất động sản hay vàng?

CafeLand - Giá của các sản phẩm bất động sản liên tục lao dốc và đang ở mức rất thấp, trong khi đó giá vàng những ngày này liên tục tăng cao. Trong giai đoạn này, đầu tư vào kênh nào để sinh lời đang là băn khoăn của nhiều nhà đầu tư.

Bất động sản chạm đáy?

Đã gần hết năm 2012, nhưng thị trường bất động sản trong nước vẫn chưa có nhiều chuyển biến tích cực. Hàng tồn kho quá lớn đang là trở ngại lớn nhất cho sự phục hồi của thị trường. Con số sản phẩm tồn kho được bộ phận nghiên cứu thuộc Dragon Capital công bố tại Diễn đàn Kinh tế mùa thu 2012 mới đây cho thấy, hiện Hà Nội và TP.HCM mỗi nơi có khoảng 35.000 căn hộ sẵn sàng để bán. Bên cạnh đó, các phân khúc như biệt thự, mặt bàng bán lẽ, căn hộ cho thuê,… cũng đều rơi vào tình trạng cung vượt cầu.

Từ cuối năm 2011 đến nay, thị trường bất động sản đã có 3 đợt giảm giá mạnh. Theo dõi tình hình thị trường bất động sản thời gian qua, tiến sĩ Phạm Đỗ Chí - Nguyên chuyên gia kinh tế cao cấp của Quỹ tiền tệ quốc tế (IMF) thừa nhận “giá nhà đất rẻ quá”. Ông Chí nêu dẫn chứng, mới đây nhất một dự án của chủ đầu tư Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai tại quận 7 (TP.HCM) vừa công bố giá bán chỉ bằng nửa giá gốc. Trước đây, mỗi mét vuông của dự án này lên đến hơn 2.000 USD, giờ giá chỉ còn 950 USD.

Giá giảm mạnh, nguồn cung dư thừa cho nên nếu có ý định đầu tư bất động sản vào thời điểm này, người mua dễ dàng lựa được những sản phẩm ưng ý. Ông Luk Ban La - Phó Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Phúc Khang cho biết, đây là lúc mà người mua nhà có nhiều cơ hội lựa chọn sản phẩm tốt. Giá bất động sản thấp vì chưa bao giờ thị trường bất động sản khó khăn đến vậy và chưa bao giờ có nhiều sản phẩm giảm giá mạnh đến vậy.

Theo nhận định của nhiều chuyên gia kinh tế, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục giảm giá trong thời gian tới. Tiến sĩ Vũ Quang Đông – Phó Tổng Giám đốc Công ty Chứng khoán ACB khẳng định: “Bất động sản chưa chạm đáy”. Theo ông Đông, từ  năm 2007 đến nay, giá nhiều dự án bất động sản đã giảm khoảng 50% và giá sẽ còn giảm tiếp vì dòng tiền không có. Bên cạnh đó, bất động sản có nhiều chu kỳ khác nhau, khi chạm đáy sẽ đi ngang một thời gian khá dài.

Còn theo ông Chí, đây sẽ khó là kênh đầu tư ngắn hạn trong thời điểm hiện tại vì giá có thể xuống thêm 20 – 30%, cho tới năm 2014 khi cùng cầu gặp nhau.

Vàng vẫn hấp dẫn và có thể phòng thủ lạm phát

Sau khi Cục Dự trữ liên bang Mỹ (FED) quyết định tung gói nới lỏng định lượng lần 3 (QE3), giá vàng thế giới đã nhảy vọt lên mức 1.770 USD/ounce vào giữa tháng 9. Với sự tác động của thị trường thế giới, vàng trong nước cũng nhanh chóng tăng vọt.

Những ngày gần đây thị trường vàng trong nước lại một phen dậy sóng khi giá vàng SJC liên tục tăng cao, vượt mốc 48 triệu đồng/lượng. Nhận định về thị trường vàng, tiến sĩ Nguyễn Đại Lai – chuyên gia ngân hàng cho rằng hiện nay giá vàng trong nước đang “nhảy múa” mà một trong những nguyên nhân khiến cầu tăng bất thường, gây hiệu ứng đẩy giá vàng lên là do nhu cầu vàng tăng đột ngột từ các ngân hàng thương mại.

Theo một báo cáo của Ngân hàng HSBC, những bất ổn về kinh tế và chính trị sẽ giúp vàng trở thành tài sản mang lại lợi nhuận cao. Đơn vị này dự báo, có khả năng giá vàng sẽ tạo sóng lớn vào cuối năm 2012 với mức có thể đạt được lên đến 1.900 USD/ounce. Nhận xét về kênh đầu tư này, tiến sĩ Phạm Đỗ Chí cho biết lạm phát là lý do vững chãi nhất cho một cá nhân giữ vàng trong danh mục đầu tư cá nhân.

Với kinh nghiệm chuyên môn của một kinh tế gia và là người theo dõi loại hàng hóa này hơn 30 năm qua, ông Chí cho rằng, vàng nên có mặt trong một danh mục đầu tư cá nhân dài hạn, khoảng 10% nếu ít tin tưởng và 20% nếu tin tưởng giá trị “phòng thủ lạm phát” của vàng.

Tuy nhiên, trong tình hình kinh tế vĩ mô hiện tại, ông Chí cho rằng có thể tạo một danh mục đầu tư ngắn hạn là chia đều tài sản làm 3 phần: tiền đồng trong ngân hàng ở mức lãi suất cao, tiền USD hay ngoại tệ khác trong ngân hàng và vàng. 6 tháng một lần, khi nhà đầu tư nhìn lại danh mục đầu tư, có thể tỷ lệ nắm giữ của 3 loại tài sản này đã khác. Nếu giá vàng lên thì tỷ lệ vàng tài sản sẽ hơn 33%, lúc đó sẽ bán bớt vàng và thay bằng tiền VND hay ngoại tệ nếu hai loại này đã xuống thấp dưới 33% do vàng lên giá mạnh hơn.

Khi tái lập mức 33% cho mỗi loại tài sản trong danh mục, nhà đầu tư sẽ theo được nguyên lý căn bản của đầu tư khôn ngoan là bán bớt cái lên giá đắt và mua thêm cái xuống giá rẻ.

Như vậy, rõ ràng bất động sản có lẻ còn phải chờ đợi trong một thời gian nữa. Không những vậy do tính thanh khoản thấp và số tiền rất lớn nên nhà đầu tư rất khó linh động trong việc điều chuyển vốn. Còn đối với vàng là hàng hóa có thanh khoản cao, rủi ro biến động giá khá lớn những vẫn được đánh giá là khá an toàn và có khả năng còn tăng nữa.

Kiết Tường

Đọc Thêm

Bầu Đức: 'Doanh nghiệp địa ốc đừng mơ bán giá trên trời'

"Dù bị buông lời nặng nhẹ vì bán căn hộ giá rẻ hơn đối thủ nhưng tôi không ngại. Lúc này cần phải hành động, doanh nghiệp địa ốc đừng mơ mộng nữa", Chủ tịch Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai Đoàn Nguyên Đức nói.

Sau quyết định bán phá giá căn hộ trên đất nghìn tỷ quận 7 (TP HCM), rẻ hơn 30-50% so với một số dự án khác cùng địa bàn, bầu Đức cho hay ông trung thành với phương châm bán hàng giá cạnh tranh so với các dự án cùng khu vực, bất chấp áp lực và cái nhìn nặng nề từ các đối thủ trên thị trường.

"Thời vàng son bán căn hộ theo giá kỳ vọng vài ba nghìn đôla mỗi m2 đã qua rồi. Bây giờ doanh nghiệp địa ốc đừng ngồi mơ bán giá trên trời", ông nói.

Ông Đức phân tích, để có căn hộ giá cạnh tranh, đầu tiên phải thiết kế sản phẩm diện tích trung bình, vì vậy doanh nghiệp đã có thêm loại diện tích nhỏ (70-75 m2 thay vì 95 m2). Kế đến là bán giá "mềm" hơn so với các dự án cùng vị trí. Sau đó đàm phán cơ chế cho vay thông thoáng với nhà băng, giúp khách hàng giảm gánh nặng tài chính, dù có ít tiền mặt nhưng thu nhập ổn định vẫn có được nhà.

Chẳng hạn như mua căn hộ 1,4 tỷ đồng, nếu phải đóng trước 30% giá trị căn hộ nhưng không đủ tiền mặt, khách hàng có thể được vay 70% khoản tiền này dưới sự bảo lãnh của chủ đầu tư. Hiện phương án cho vay này đã được Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV) chấp thuận.

Bầu Đức cho biết dù bị buông lời nặng nhẹ vì bán căn hộ giá rẻ hơn đối thủ nhưng ông không ngại. Ảnh: Vũ Lê

Chủ tịch Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai cho rằng, mỗi doanh nghiệp có phương án kinh doanh riêng, cách sử dụng đồng vốn cũng khác nhau nên chiến lược bán hàng chắc chắn cũng không giống nhau. Ông tiết lộ, nguyên nhân khiến doanh nghiệp có thể tung ra thị trường căn hộ giá cạnh tranh trong thời gian qua vì thế mạnh của tập đoàn là có quỹ đất mua với giá rẻ từ cách đây nhiều năm và có nhiều công ty con sản xuất gỗ, đá, vật liệu xây dựng.

Các công ty con này cung ứng sản phẩm cho công trình của tập đoàn theo nguyên tắc không tính lãi. Tổng lợi nhuận được gộp lại quy về công ty bất động sản nên tập đoàn có lợi thế bán nhà với giá "mềm" hơn so với dự án cùng vị trí trên thị trường. "Nếu nguồn gốc đất là đấu giá, đấu thầu, vật liệu xây dựng mua sòng phẳng như các doanh nghiệp địa ốc đang làm thì không thể có giá căn hộ như chúng tôi", Bầu Đức nhấn mạnh.

Hiện quỹ đất của Hoàng Anh Gia Lai còn cho 16 dự án với tổng diện tích lên đến 2 triệu m2 sàn xây dựng. Dự kiến trung bình mỗi năm doanh nghiệp này sẽ đưa ra thị trường 2.000 căn hộ có giá cạnh tranh trải đều khắp địa bàn TP HCM.

Theo Vũ Lê (VnExpress)

Đọc Thêm

Đáy BĐS: Chờ cho đến bao giờ?

Đáy BĐS: Chờ cho đến bao giờ?

Hiện tại, các sản phẩm bất động sản có mức giá bình dân trên thị trường đang thu hút sự quan tâm khá lớn của người dân. Tuy nhiên, hiện tượng “ nhiễu thông tin” thị trường trong thời kỳ khó khăn này cũng khiến người mua do dự. Phần lớn trong số họ vẫn muốn chờ thời cơ giảm giá thêm nữa.

Khách hàng vẫn chờ...đáy

Thống kê sơ bộ trên thị trường bất động sản Hà Nội cho thấy, chỉ tính riêng trong vòng 3 tháng trở lại đây, có đến cả chục dự án chung cư với mức giá bình quân từ 13-16 triệu đồng/m2 được mở bán. Chẳng hạn, dự án CT8A khu đô thị Đại Thanh, chung cư Xala, dự án Tân Việt Tower, dự án The Sun Garden…

Mức giá này được cho là đã đáp ứng được nhu cầu thực của đa số người dân hiện nay. Do đó, tuy thị trường bất động sản vẫn chưa hồi phục, nhưng những dự án này vẫn là tâm điểm chú ý của nhiều người mua nhà.

Chị Nguyễn Thị Hồng (Hoàng Mai – Hà nội) đang có nhu cầu mua căn hộ chung cư. Với mức lương nhân viên văn phòng được vài ba triệu một tháng, chị dự định sẽ tìm cho mình một căn hộ giá rẻ để ở. Chị Hồng cho biết, chị cũng đã tìm hiểu thông tin về nhiều tập đoàn đang rao bán nhà, có nhiều giá thích hợp. Chị mong muốn mua được một căn hộ hợp lý, phù hợp với túi tiền của mình.

Cũng là người có nhu cầu thực về nhà giá rẻ, anh Lê Văn Hồi (Lĩnh Nam – Hà Nội) cho hay: Hiện nay đã có rất nhiều giá nhà phù hợp với nhu cầu thực tế. Những căn hộ giá rẻ là lựa chọn của nhiều người.

Nhu cầu là vậy, nhưng khi đề cập đến vấn đề người mua có mua vào thời điểm hiện tại không thì nhiều người vẫn còn khá do dự. Phần lớn trong số họ đều hi vọng giá nhà sẽ xuống thấp hơn nữa trong thời gian tới.

Từ đầu năm đến nay, căn hộ trung giảm khoảng 27% - 30% so với năm 2011.

...Chờ cho đến bao giờ?

Khảo sát của Công ty nghiên cứu thị trường Colliers International cho thấy từ đầu năm đến nay, giá bán các loại căn hộ trên thị trường giảm mạnh, trong đó căn hộ cao cấp giảm mạnh nhất, khoảng 40%, căn hộ trung giảm khoảng 27% - 30% so với năm 2011. Do đó, nhiều ý kiến cho rằng, với mặt bằng giá của các dự án như hiện nay, người dân có khá nhiều lựa chọn, mỗi khu vực đều có những mức giá phù hợp với khả năng thanh toán của người mua.

Theo ông Phạm Hồng Quang, giám đốc công ty BĐS QNK: Trong thời gian vừa qua, BĐS đang chứng kiến những cú sốc về tâm lý rất lớn đối với thị trường, đặc biệt là thị trường TPHCM. Có những doanh nghiệp sẵn sàng tạo cú sốc 20% - 30% về giá. Như vậy, người mua sẵn sàng đợi tiếp.

Cũng theo ông Quang, hiện nay niềm tin vào thị trường bất động sản đang sụt giảm một cách mạnh mẽ. Giá thị trường bất động sản gần như đã chạm đáy. Tuy nhiên có một nghịch lý rằng: Càng giảm giá người dân càng không mua. Càng giảm giá có nghĩa là nhà đầu tư càng đợi xuống đáy. Không ai biết đáy là đâu nhưng thấy có động thái giảm liên tiếp như thời gian vừa rồi thì người mua sẽ còn đợi tiếp.

Vì vậy, thay vì giảm giá, theo ông Quang, các chủ đầu tư hãy biến tất cả những gì cam kết với nhà đầu tư thành hiện thực. Tăng chất lượng lên. Đảm bảo mức giá người mua trả cho dự án mình là mức giá thực. Lúc đó, thị trường sẽ tăng niềm tin của người tiêu dùng và dự án mới bán được hàng.  

Theo Khám Phá

Đọc Thêm